Налоги при продаже квартир

КАК ПРОВОДИТЬ СДЕЛКИ, ЧТОБЫ ИЗБЕЖАТЬ ПРОБЛЕМ С

НАЛОГОВОЙ ИНСПЕКЦИЕЙ?

 

+7 (495) 518-65-21

 

Альтернативные сделки с точки зрения налогообложения.

В основном путаница возникает при проведении альтернативных сделок.

Как правило, налогоплательщики неправильно оценивают свои сделки. Считают, что просто отдают свою квартиру и переезжают в другую. Однако с правовой точки зрения такое «улучшение жилищных условий» состоит из двух сделок.

Первая – продажа старого жилого объекта (дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них). 

Вторая – покупка нового объекта (дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них).

Каждый участник сделки одновременно является и продавцом, и покупателем. Такой смешанный статус участников позволяет применить каждому по два налоговых вычета. Доход, полученный от продажи имущества, может быть уменьшен на налоговый вычет, в связи с продажей. Сделка по покупке дает право воспользоваться налоговым вычетом на покупку. Оформляться такие сделки могут по-разному, но чаще всего оформляются два договора – продажи и покупки.

 

По налоговому законодательству:

  • Налоговый кодексЕсли отдаваемая (продаваемая) квартира находилась в собственности более трех лет, то весь доход, полученный от ее продажи и обозначенный в договоре купли-продажи, не облагается налогом на доходы (НДФЛ), и не включается в декларацию, на него налоги не начисляются. Такой доход даже декларировать не надо.
  • В случае если срок владения квартирой меньше трех лет, возникает обязанность подать декларацию в налоговую инспекцию. И возможно, придется заплатить налоги. В 220 статье пункте 1, подпункте 1 Налогового законодательства говорится о том, что доход от продажи жилого имущества сроком владения менее трех лет может быть уменьшен по выбору продавца:
  • либо на 2 млн рублей (имущественный налоговый вычет при продаже),
  • либо на сумму расходов, которые произведены с целью получения дохода от продажи. Сумма таких расходов бывает значительно больше 2 млн рублей. К таким расходам могут относиться: стоимость приобретения продаваемой квартиры, стоимость отделочных материалов, используемых для ремонта, и т. д. При этом фактические затраты нужно подтвердить документально. А документы, подтверждающие расходы, должны быть правильно оформлены.

Выбор наиболее подходящего варианта уплаты налога желательно сделать до стадии подачи декларации в налоговую инспекцию.
Влияние налогового законодательства проявилось в создании так называемых схем оптимизации налогообложения.

До 2008 года большая часть жилой недвижимости со сроком владения менее трех лет продавалась за 1 млн рублей.

Если раньше на подобные сделки не обращали внимания, они проходили незамеченными налоговыми органами, то в последние годы ситуация изменилась. Практикуемые схемы продаж все больше подпадают под контроль над достоверностью декларируемой информации о полученных доходах. Отслеживаются сделки с недвижимостью, оформленные на 1 и на 2 млн рублей. Потому что в этих сделках явные признаки того, что есть умысел в уклонении от уплаты налогов. А это уже уголовная ответственность – ст. 198 УК РФ.

Состав налогового правонарушения состоит из двух частей: неподача декларации и указание в декларации заведомо ложной информации, которая влечет необоснованное снижение налогов. И это очень часто имеет отношение именно к альтернативным сделкам. Продавцы квартиры, во-первых, вообще не декларируют сделку, даже на 1 млн рублей, во-вторых, если декларируют, указывают нереальную сумму. Налоговое правонарушение в соответствии с налоговым кодексом наказывается штрафными санкциями, а уголовное – может привести к лишению свободы. В 2009 году уже прошли судебные процессы с осуждением налогоплательщиков за подобные преступления.

По должностной инструкции нотариус (или государственный регистратор) обязан сообщить в налоговый орган по месту жительства покупателя, что он совершил данную сделку. А уже оттуда по оперативным каналам сведения попадают к налоговикам по месту нахождения продавца, и в начале следующего календарного года к нему приходит уведомление с просьбой явиться и заполнить декларацию о доходах. Если продавец этого не сделает или не укажет в декларации источник получения денег, которые пошли на покупку недвижимости, то он автоматически попадает на карандаш (точнее говоря, в компьютер) налоговой инспекции, и его доходы (возможно, еще большие) будут пристально изучаться правоохранительными органами. Кроме того, покупателю могут инкриминировать ст. 198 УК РФ.

 

Какие варианты?

Налоговый вычетОчень часто альтернативные сделки совершаются одновременно – одна квартира продается, другая покупается. И один налогоплательщик может использовать одновременно вычеты и по продаже, и по покупке недвижимости. Таким образом, минимальная стоимость продаваемой квартиры, не облагаемая налогом, как минимум доводится до 3 млн руб. В некоторых случаях бывает и больше.
Поэтому – обращайтесь к специалисту. Он подскажет, как облегчить налоговое бремя в рамках закона.
Причем лучше это сделать на стадии предпродажной подготовки. Даже если еще нет объекта сделки, есть только намерения продать или купить.
Своевременное и грамотное создание правовых оснований для применения всех налоговых привилегий и является налоговым планированием и для продавца, и для покупателя. Ведь при проведении сделки с недвижимостью у сторон возникает не только ряд обязательств перед государством, но и преференции, которыми надо воспользоваться грамотно. Иными словами, необходимо рассчитать варианты, чтобы потом не было претензий со стороны государства или ущемления прав налогоплательщиков. И прежде всего это касается сложных альтернативных сделок.

Какую стоимость указывать в договоре и как спланировать налоги, чтобы обезопасить себя от необдуманных действий?

 

+7 (495) 518-65-21

Консультации бесплатно!